La Ley de Vivienda Promovida (Ley 18.795) y el Decreto referente a Megaproyectos (Dec. 138/020) que reglamenta la Ley de Promoción de Inversiones (Ley 16.906) son en este momento un gran impulso para el sector inmobiliario, ya que incentivan el desarrollo de la inversión y la generación de fuentes de trabajo en el sector. Este impulso beneficia a todos los agentes del mercado, tanto al desarrollador o inversor, como al comprador o inquilino.
LEY DE VIVIENDA PROMOVIDA
A través de la Ley 18.795, que nace en el 2011 como Promoción de la Vivienda de Interés Social y que actualmente se denomina Ley de Vivienda Promovida, se mejoran las condiciones de acceso a la vivienda y se ofrecen beneficios tributarios para los proyectos que se declaren promovidos. Mediante el Decreto 129/020 dictado en Abril de 2020 se promueven y mejoran los beneficios para estimular la construcción, venta y alquiler de propiedades promovidas. De esta forma, se incentiva la inversión del sector privado destinada a la vivienda con el objetivo de flexibilizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda por parte de la población.
Por un lado, se eliminan los topes de precios para la venta de las viviendas promovidas en las zonas de Montevideo C01 y C02 al igual que en el interior del país. También se eliminan los topes en los arrendamientos. Por otro lado, se otorga la opción de poder cambiar el mix de tipologías del proyecto: se elimina la restricción en la proporción de viviendas de 1 dormitorio (anteriormente la mitad de las unidades que conformaban los proyectos deberían ser de 2 dormitorios) y se incorpora la opción de mono ambientes (de 25 a 40 m²) que pueden conformar hasta el 25% del total de las viviendas promovidas.
Asimismo, se elimina el tope de 100 viviendas como máximo por proyecto, se habilita la inclusión de amenities (anteriormente solo se admitía un salón de usos múltiples) y se permite proyectar hasta un 25 % de garajes como bienes individuales (no promovidos por esta Ley). Esto genera mayores expectativas sobre la rentabilidad de la inversión y la mejora de calidad en las viviendas. El aumento de los proyectos presentados bajo esta modalidad causa un impacto positivo en la economía del país.
Los beneficios tributarios que aplican a las viviendas promovidas son: exoneración de IRAE, devolución del IVA, exoneración del IP y exoneración del ITP. Las viviendas promovidas podrán ser alquiladas y luego vendidas, manteniendo los beneficios tributarios dispuestos por la Ley.
El consumidor final también se beneficia con la exoneración de impuestos y puede acceder a la vivienda propia mediante financiaciones en cuotas similares a las que pagaría por un alquiler. A su vez, este movimiento en el mercado genera estabilidad en los precios, y beneficia a quien alquila, con valores de mercados estables y con expectativas de unidades de mejor calidad. De forma directa o indirecta, se benefician todos los actores del mercado.
El impuesto a la renta de las actividades económicas (IRAE) (Desarrollador)
Por las rentas derivadas de la primera venta de las viviendas promovidas, que se realicen dentro de los 9 años siguientes al año en que finaliza la obra.
Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) (Inversor, Comprador, Desarrollador)
-Exoneración del IVA en la primera venta de las viviendas
-Devolución del IVA incluido en la compra en plaza de bienes y servicios que integran el costo directo de la construcción, mediante certificados de créditos que expide la DGI
-Exoneración del IVA en la importación de bienes para la obra.
Exoneración del impuesto al patrimonio (IP) (Inversor, Comprador, Desarrollador)
-Para las obras en construcción (terrenos y mejoras) desde la fecha de solicitud de la exoneración hasta que finaliza la obra.
-Por las viviendas terminadas desde que se finaliza la obra y por los 3 años siguientes al año en que finaliza la obra
(Los activos se consideran gravados a efectos del cómputo del pasivo.
Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) (Inversor, Comprador, Desarrollador)
–Por la primera venta, exoneración del ITP para el vendedor y para el comprador, efectuándose dentro de los 9 años siguientes al año en que finaliza la obra.
EXONERACIONES DE VIVIENDAS PROMOVIDAS PARA ARRENDAMIENTO (Inversor)
Exoneración del impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE)
Exoneración de las rentas efectuadas dentro de los 9 años siguientes al año en que finaliza la obra, según el siguiente detalle:
-100% de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas C01 y C02 o cuando el arrendamiento se efectúe a través del FGA (Fondo de Garantía de Alquiler) u otras garantías habilitadas.
Exoneración del impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRNR)
-60% de las rentas generadas por los restantes arrendamientos de viviendas promovidas.
Exoneración del impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR)
Exoneración del IRAE sobre las rentas derivadas de las ventas que efectúen los fideicomisos financieros, siempre que las hayan dado en arrendamiento por un periodo minimo de 2 años y que cumplan las condiciones requeridas.
Exoneración del impuesto al Patrimonio (IP)
Exoneración del IP en el año en que finaliza la obra. Para los 9 años siguientes, siempre que en cada año se encuentre arrendada al menos 6 meses con contratos que tengan un plazo mayor o igual a 12 meses. (Dichos activos se consideraran gravados a efectos del cómputo de pasivos)